Pflichten des Vermieters bei neuen Fenstern
Schimmelpilzbefall führt häufig zur Minderung der Miete – bekannt als Mietminderung. Zu den Pflichten des Vermieters gehört es, Baumängel an seinem Eigentum zu vermeiden. Wichtig ist, die Mieter darauf hinzuweisen, wie richtiges Heizen und Lüften nach einem Fenstertausch erfolgen soll. Die Gerichte haben sich bisher nicht abschließend dazu geäußert, wie korrektes Lüften und Heizen aus technischer Sicht umzusetzen ist. In einem aktuellen Urteil des Landgerichtes Gießen im April dieses Jahres wird den Vermietern von Wohnraum die vertragliche Pflicht zugewiesen, den Mieter nach einem Fensterwechsel zum ordnungsgemäßen Lüften anzuhalten. Kommt es zu Feuchtigkeits- oder Schimmelschäden, müssen Vermieter beweisen, dass die Mietsache keine Baumängel aufweist. Wenn der Vermieter selbst neue Fenster einbauen lässt, gehört es zu seinen Pflichten, weitere Maßnahmen gegen Feuchtigkeit aufgrund unzureichender Belüftung zu ergreifen.
Der Fall
Ein Mieter kürzte den Mietzins wegen Schimmelbefall in seiner Wohnung. Der Vermieter verklagte ihn daraufhin auf Mietnachzahlung und die Übernahme der Kosten für die Schimmelbeseitigung. Der Gerichtssachverständige kam in seinem Gutachten zu dem Ergebnis, dass wegen der neuen Isolierverglasung Stoßlüftungen von fünfmal täglich jeweils fünf bis zehn Minuten erforderlich seien. Außerdem sollten die Möbel nur in einem Abstand von zehn Zentimetern zu den Außenwänden stehen. In erster Instanz gewann der Vermieter vor dem Amtsgericht, das entschied, es liege kein Baumangel vor.
Die Entscheidung
Das Landgericht entschied jedoch zugunsten des Mieters. Eine Haftung des Mieters für Schimmelpilz sei nur dann möglich, wenn er den Schimmelbefall durch unzureichendes Heizen oder Lüften selbst verursacht habe. Zu den Pflichten des Vermieters gehört es, auch weiterhin zu beweisen, dass die Mietsache frei von Baumängeln an Fenstern, Türen und der Heizung ist und keine Wärme- oder Kältebrücken aufweist. Die Mietwohnung muss nicht nur vor Feuchtigkeit von außen geschützt werden, sondern auch vor Kondensatbildung von innen. Das Gericht stellte klar, dass die Lüftung ebenfalls zu den Pflichten des Vermieters gehört, wenn neue, dichte Fenster eingebaut werden.
Empfehlungen des Gerichts für Vermieter nach Fenstereinbau
Das Gericht macht keine genauen Vorgaben für Maßnahmen nach einem Fenstereinbau, empfiehlt jedoch, dass der Vermieter sicherstellt, wie der erforderliche Luftaustausch erfolgen kann. Dies könnte durch den Einbau einer Lüftungsanlage oder durch klare Hinweise an den Mieter geschehen. In solchen Fällen kann der Vermieter beispielsweise eine Lüftungsanlage oder eine Mini-Lüftungsanlage installieren oder den Mieter regelmäßig auf den erhöhten Lüftungsbedarf hinweisen. Ohne entsprechende Hinweise darf der Mieter davon ausgehen, dass zwei Mal täglich je zehn Minuten Stoß- oder Querlüften sowie zusätzliches Lüften nach dem Trocknen von Wäsche ausreichend ist. Da im vorliegenden Fall nur fünfmaliges Lüften den Schimmel hätte verhindern können und der Mieter darüber nicht informiert war, wurde die volle Verantwortlichkeit dem Vermieter zugeschrieben. Der Mieter durfte kürzen, und die Renovierungskosten hatte der Vermieter zu tragen. (Das Urteil kann unter LG Gießen 1 S 199/13, Fundstelle IMR 2014, 369, nachgelesen werden.)
Folgen für die Wohnungswirtschaft
Das Urteil fasst die mieterfreundliche Sachmängelhaftung nach §§ 536 ff. BGB klar zusammen. Tritt Schimmel auf, hat der Vermieter die volle Beweislast. Besonders hervorzuheben ist, dass die Haftung des Vermieters auch dann besteht, wenn kein Gebäudemangel vorliegt.
Vermieterhaftung trotz Sanierung und Moderner Fenster
In diesem Fall hatte der Vermieter neue, dichtschließende Fenster eingebaut, um die Qualität der Wohnung zu erhöhen. Dennoch bleibt der Vermieter in der Pflicht, nicht nur vor äußerer Feuchtigkeit zu schützen, sondern auch eine Innenkondensation zu vermeiden. Nach Modernisierungen sind Wohnungen oft von Schimmel betroffen, besonders nach dem Einbau neuer Fenster.
Rechte und Lüftungsgewohnheiten des Mieters
Mieter sind nicht verpflichtet, ihre Lüftungsgewohnheiten ohne Hinweis zu ändern. Wenn sie ihre bisherigen Gewohnheiten beibehalten, haftet in der Regel der Vermieter für Schimmel und Feuchtigkeit. Das Gericht spezifiziert, dass der Mieter ohne explizite Hinweise zwei Mal morgens und abends ca. zehn Minuten stoß- oder querlüften sollte. Nach dem Wäschetrocknen ist zusätzliches Lüften erforderlich. Ein fünfmaliges Lüften ohne Hinweis ist nicht zumutbar.
Aufstellen der Möbel
Das Gericht stärkt zudem das Recht des Mieters, Möbel frei im Raum zu platzieren, selbst nahe der Außenwand. Die Verantwortung für Schimmel hinter Schränken liegt regelmäßig beim Vermieter, und die Entscheidung bestätigt, dass Mieter nicht für Schimmel an solchen Stellen haften müssen.
