Mietminderung: Was ist das?
Eine Mietminderung bedeutet, dass der Mieter die monatliche Miete aufgrund eines Mangels an der Mietsache (z.B. Schimmel) teilweise oder vollständig kürzen darf. Voraussetzung ist, dass der Mangel die Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigt und nicht durch den Mieter verursacht wurde. Typische Mietminderungen aufgrund von Schimmelbefall liegen bei:
- 5-10 %, wenn der Schimmel nur einen kleinen Bereich betrifft, wie eine Ecke eines Raumes
- 20-30 %, bei Schimmel in mehreren Räumen oder starker Beeinträchtigung
- 50 % oder mehr, wenn der Schimmel erhebliche Gesundheitsgefahren verursacht
Das sind jedoch nur sehr grobe Richtwerte, die sich auf typische Fälle aus der Rechtsprechung stützen. Sie geben eine Orientierung, wie Gerichte in der Vergangenheit Mietminderungen aufgrund von Schimmelbefall bewertet haben. Allerdings variieren die genauen Mietminderungen immer von Fall zu Fall, abhängig von Faktoren wie der Schwere des Befalls, der betroffenen Fläche und den individuellen Umständen, die im Einzelnen begutachtet und bewiesen werden müssen.
Für eine genaue Einschätzung und rechtssichere Beratung sollte in jedem Fall ein Fachanwalt für Mietrecht konsultiert werden.
Gesetzliche Grundlage (BGB) für Miete mindern
Die Mietminderung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 536 BGB) geregelt. Darin wird festgelegt, dass ein Mieter bei einem Mangel, wie Feuchtigkeit oder Schimmelbildung, das Recht hat, die Miete zu mindern. Dabei muss der Mieter den Schimmelbefall umgehend melden. Der Vermieter ist dann verpflichtet, den Mangel zu beseitigen.
Mietminderung durchsetzen
Um die Mietminderung geltend zu machen, muss der Mangel (Schimmelbefall) dem Vermieter schriftlich mit Frist zur Beseitigung gemeldet werden. Im Zweifelsfall empfiehlt es sich, einen Fachanwalt für Mietrecht oder den Deutschen Mieterbund einzuschalten. Sollte der Vermieter innerhalb der Frist nicht reagieren, kann die Miete gemindert werden.
Miete mindern bei Schimmel: in welcher Höhe?
Die Höhe der Mietminderung hängt von der Schwere und dem Ort des Schimmelbefalls ab:
- Für Schimmel im Bad oder Keller: ca. 10 %
- Im Kinderzimmer oder Schlafzimmer: 15-20 %
- Befindet sich Schimmel in mehreren Räumen: bis zu 25 %
Die genaue Mietminderung wird individuell anhand der Beeinträchtigung und Gesundheitsgefahr entschieden. Im Zweifelsfall sollte ein Fachanwalt für Mietrecht zu Rate gezogen werden
Pflichten des Vermieters
Der Vermieter ist verpflichtet, den Schimmel zu untersuchen und zu beseitigen. Verweigert der Vermieter die Untersuchung oder bleibt er untätig, hat der Mieter das Recht, die Miete weiterhin zu mindern oder im Extremfall sogar das Mietverhältnis zu kündigen.
Ursache des Schimmels
Ob eine Mietminderung gerechtfertigt ist, hängt stark von der Ursache des Schimmels ab. Baumängel (wie schlecht isolierte Wände oder undichte Fenster) sind häufige Ursachen und in dem Verantwortungsbereich des Vermieters. Falsches Lüften oder Heizen kann aber auch zur Schimmelbildung führen, dann liegt die Verantwortung beim Mieter. Hier empfiehlt es sich, im Zweifel einen Schimmelgutachter oder Schimmelsachverständigen hinzuzuziehen.
Was tun, wenn Du nicht sicher bist, ob Du den Schimmel verursacht hast?
Für viele Mieter ist es schwer, die Ursache des Schimmels klar festzustellen. Wenn Du Dir nicht sicher bist, ob Du den Schimmel verursacht hast, gibt es einige Schritte, die Du ergreifen kannst, um Dich zu schützen:
- Ausreichend und vor allem richtig lüften: Regelmäßiges Stoßlüften (2-3 Mal täglich) sorgt dafür, dass Feuchtigkeit aus der Wohnung entweicht.
- Richtig heizen: Achte darauf, dass alle Räume ausreichend beheizt werden, damit die Luftfeuchtigkeit nicht zu hoch wird.
- Nasse Wäsche nicht in der Wohnung trocknen: Nasse Wäsche erhöht die Luftfeuchtigkeit und fördert so Schimmelbildung.
u. v. a. m.
Um auf der sicheren Seite zu sein, kannst du einen Datenlogger wie den KLIMAGRIFF verwenden. Dieser Minicomputer misst, einmal am Fenster installiert und kalibriert, die Temperatur, die relative Luftfeuchtigkeit und die täglichen Lüftungszyklen in Deiner Wohnung und gibt Dir Hinweise, wann Du lüften solltest. Die gesammelten Daten können im Streitfall sogar als zusätzlicher Beweis dienen, wenn es um die Frage der Verursachung geht. Mehr zum KLIMAGRIFF erfährst Du hier.
Fristlose Kündigung bei Gesundheitsgefährdung durch Schimmel
Ist der Schimmel gesundheitsgefährdend, kann der Mieter das Mietverhältnis unter bestimmten Bedingungen fristlos kündigen. Dies ist möglich, wenn giftbildende Schimmelpilze vorliegen, die eine erhebliche Gefahr darstellen. Zuvor muss der Vermieter jedoch informiert und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung eingeräumt werden. Sollte die Gefahr zu groß sein, kann die Frist entfallen. Im Zweifelsfall sollte ein Fachanwalt für Mietrecht oder ein spezialisierter Sachverständiger bzw. Baubiologe für die Erkennung von Schimmelpilzschäden hinzugezogen werden.
Fazit:
Sobald ein Feuchtigkeitsschaden oder Schimmelbefall auftritt, sollte der Mieter den Vermieter (oder die Hausverwaltung) unverzüglich informieren. Zwar geht das Telefonat oft schneller, jedoch ist die Meldung per Mail oder Post rechtlich besser nachweisbar. Der Vermieter ist dann verpflichtet, die Ursache fristgerecht zu ermitteln und den Schaden zu beseitigen – das ist nicht nur im Interesse der Bausubstanz der Immobilie, sondern auch der Gesundheit und des Mietverhältnisses. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, kann die Ankündigung einer Mietminderung den nötigen Druck erzeugen. Erfolgt dennoch keine Reaktion, sollte ein Fachanwalt für Mietrecht hinzugezogen werden. Moderne Datenlogger, die Temperatur, Luftfeuchtigkeit und Fensterstellung überwachen, können helfen, das eigene Lüftungsverhalten zu optimieren – für ein gesundes Raumklima und ein harmonisches Mietverhältnis ohne Streit.
Häufig gestellte Fragen zum Thema Miete mindern bei Schimmel / FAQ:
Ist der Vermieter verpflichtet, Schimmel zu beseitigen?
Ja, der Vermieter ist verpflichtet, Schimmel als Mangel der Mietsache zu beseitigen, wenn der Schimmel durch bauliche Mängel oder andere Ursachen außerhalb der Kontrolle des Mieters entstanden ist.
Mangel der Mietsache: Wie viel Miete kann ich wegen Schimmel mindern?
Die Höhe der Mietminderung hängt von der Schwere des Schimmelbefalls ab. Je nach betroffener Fläche und Gesundheitsgefährdung bewegen sich typische Minderungen zwischen 5 % und 30 %. Eine genaue Einschätzung sollte durch einen Fachanwalt für Mietrecht erfolgen.
Ihr Vermieter beseitigt die Mängel nicht und will auch die Miete nicht mindern?
Wenn der Vermieter den Mangel nicht beseitigt, kann der Mieter die Miete mindern. Bleibt auch daraufhin eine Reaktion aus, empfiehlt es sich, einen Fachanwalt für Mietrecht hinzuzuziehen bzw. den Deutschen Mieterbund einzuschalten.
Wie viel Zeit muss ich dem Vermieter geben, um den Schimmel zu beseitigen?
In der Regel sollten Sie dem Vermieter eine Frist von zwei bis vier Wochen zur Beseitigung des Schimmels setzen. Bei größeren Schäden kann eine längere Frist angemessen sein.
Darf der Mieter wegen Schimmel die Miete mindern?
Ja, der Mieter darf die Miete mindern, wenn der Schimmel einen Mangel der Mietsache darstellt und nicht durch falsches Nutzerverhalten des Mieters verursacht wurde.
Mieter hat Schuld am Schimmel in der Wohnung: Trotzdem mindern?
Nein, wenn der Schimmel durch falsches Lüften oder Heizen des Mieters entstanden ist, darf keine Mietminderung erfolgen. Die Ursache des Schimmels muss eindeutig geklärt werden.
Kann mich der Vermieter wegen Schimmel kündigen?
Der Vermieter kann den Mietvertrag nicht einfach wegen Schimmel kündigen. Sollte der Mieter jedoch für den Schimmel verantwortlich sein und keine Gegenmaßnahmen ergreifen, könnte der Vermieter rechtliche Schritte einleiten. Lassen Sie sich in solchen Fällen rechtlich beraten.
Das war ein Beitrag zum Thema Miete mindern bei Schimmel: Was Du als Mieter wissen solltest.
