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Pflichten für Vermieter beim Einbau neuer Fenster

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Schimmel bei neuen Fenstern

Schimmelpilzbefall führt häufig zur Minderung der Miete Mietminderung. Der Vermieter hat Baumängel an seinem Eigentum auszuschließen. Wichtig in diesem Zusammenhang ist es, die Mieter vor allem auch auf richtiges Heizen und Lüftung hinzuweisen, vor allem nach einem Fenstertausch. Wie richtiges Lüften und Heizen technisch zu erfolgen hat, dazu haben die Gerichte noch keine Stellung nehmen müssen. In einem viel beachteten aktuellen Urteil des Landgerichtes Gießen im April dieses Jahres wird Vermietern von Wohnraum die vertragliche Pflicht zugewiesen, den Mieter nach einem Fensterwechsel zum ordnungsgemäßen Lüften anzuhalten. Kommt es zu Feuchtigkeits- oder Schimmelschäden, müssen Vermieter nachweisen, dass die Mietsache keine Baumängel aufweist. Lässt der Vermieter selbst neue Fenster einbauen, muss er weitere Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit aufgrund mangelnder Belüftung treffen.

Der Fall: Ein Mieter hatte den Mietzins wegen Schimmelbefall in seiner Wohnung gekürzt. Der Vermieter verklagte den Mieter auf Mietnachzahlung, aber auch auf Kosten der Schimmelbeseitigung. Der Gerichtssachverständige kommt in seinem Gutachten zu dem Ergebnis, dass wegen der neuen Isolierverglasung zur Vermeidung von Schimmel Stoßlüftungen von fünf Mal jeweils fünf bis zehn Minuten erforderlich sei und zudem die Möbel nur in einem Abstand von zehn Zentimeter von den Außenwänden aufzustellen seien. Der Vermieter gewinnt noch in erster Instanz vor dem Amtsgericht mit der Begründung, ein Baumangel sei nicht gegeben.

Die Entscheidung

Das Landgericht gibt aber dem Mieter Recht. Eine Haftung des Mieters für Schimmelpilz komme nur in Betracht, wenn dieser den Schimmelbefall durch nicht ausreichendes Heizen oder Lüften selber verursacht habe. Kommt es zu Schimmelpilz hat der Vermieter auch weiterhin zu beweisen, dass die Mietsache frei von Baumängeln an Fenster, Türen, Heizung ist und etwa keine Wärme- beziehungsweise Kältebrücken aufweist. Die Mietwohnung müsse aber nicht nur vor Feuchtigkeit von außen geschützt werden, sondern, was die Raumthermik betrifft, auch von Kondensatbildung von innen, wie die Kammer meint. Ausdrücklich führt das Gericht weiter aus, dass die Lüftung ebenfalls Sache des Vermieters ist, wenn neue dichte Fenster ins Haus kommen. Der Vermieter könne dann etwa eine Lüftungsanlage einbauen oder den Mieter auf den erhöhten Lüftungsbedarf hinweisen. Ohne Abrede dürfe der Mieter davon ausgehen, zwei Mal täglich zu je zehn Minuten stoß- oder quer zu lüften und nach dem Trocknen der Wäsche sogar zusätzlich. Dass im konkreten Fall – wie sachverständig festgestellt – nur fünfmaliges Lüften den Schimmel verhindert hätte, ohne dass der Mieter darauf hingewiesen worden sei, begründe die volle Verantwortlichkeit des Vermieters. Der Mieter darf kürzen. Die Renovierung zahlt der Vermieter. (Nachzulesen ist das Urteil auch unter LG Gießen 1 S 199/13, Fundstelle IMR 2014, 369).

Folgen für die Wohnungswirtschaft

Das Urteil stellt für Schimmelschäden die mieterfreundliche Sachmängelhaftung nach §§ 536 ff. BGB in dankenswerter Klarheit zusammen. Tritt Schimmelpilzbefall auf, hat der Vermieter die volle Beweislast. Interessant ist an dem Urteil, dass der Vermieter auch haftet, wenn kein Gebäudemangel vorliegt. Der Vermieter hatte ja gerade neue, dichtschließende Fenster einbauen lassen und sicher gehofft, die Wohnung damit qualitativ hochwertig auszustatten. Die Haftung des Vermieters begründet die Kammer auch nicht mit einem Baumangel, sondern damit, dass der Vermieter nicht für Lüftung gesorgt hatte. Ausdrücklich führt das Gericht aus, der Vermieter müsse den Mieter keineswegs nur vor Feuchtigkeit von außen schützen. Bekanntermaßen sind gerade Wohnungen nach einer Modernisierung von Schimmelpilz betroffen, insbesondere nach dem Einbau neuer Fenster. Dabei muss nicht der Mieter von sich aus seine Lüftungsgewohnheiten ändern oder sich erkundigen. Wenn er seine Lüftungsgewohnheiten einfach beibehält, haftet nicht er für Schimmel und Feuchtigkeit, sondern regelmäßig der Vermieter. Das Gericht schreibt der Wohnungswirtschaft nicht ausdrücklich vor, was nach einem Fenstereinbau zu tun ist. Die Kammer führt aus, etwa eine Lüftungsanlage komme in Betracht, wenn diese einen erforderlichen Luftaustausch gewährleiste. Ansonsten sei aber auch ein Hinweis an den Mieter ausreichend, wie zu lüften sei. Dabei wird das Gericht ziemlich konkret: Ohne Hinweis müsse der Mieter zwei Mal morgens und abends stoß- bzw. querlüften, jeweils  ca. 10  Minuten. Auch nach dem Wäschetrocknen müsse der Mieter von sich zusatzlüften. Fünfmaliges Lüften könne ohne Hinweis an den Mieter nicht verlangt werden. Dankbar werden die Mieter zur Kenntnis nehmen, dass das Gericht ihr Recht bestätigt, die Möbel an jedem beliebigen Platz aufzustellen, sogar nah der Außenwand. Auch hier ist das Gericht in bester Gesellschaft und bezieht sich auf ein mietrechtliches Standardwerk. Auch für Schimmel hinter Schränken haftet daher der Vermieter regelmäßig.

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Georg Meyer
Geschäftsführer

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