Alles gegen Schimmel
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Frage an den Rechtsexperten, Teil 1

Inhalt:

Was tun, wenn der Mieter Schimmel in der Wohnung rügt?

Lohnt sich ein Rechtsstreit zwischen Vermieter und Mieter?

Gibt es Alternativen?

Bedeutung von Rechtsstreiten

Rechtsstreite nehmen einen großen Raum in unserer Gesellschaft ein. Zivilrechtsstreite betreffen dabei Bürgerinnen und Bürger in ganz unterschiedlichen Situationen, vor allem aber in Unfällen, bei Mietverhältnissen, in Bauvorhaben und anderen Dienstleistungen.

Diese Konflikte müssen zwar im Interesse der Gerechtigkeit, der Sicherheit der Bürger, aber auch im wirtschaftlichen Interesse von Bürgerinnen und Bürgern geführt werden. Gleichermaßen im Interesse der Beteiligten wie auch der Gesellschaft insgesamt liegt es aber auch, Konflikte zu verhindern und etwaige Konflikte zu lösen. Einen breiten Raum nehmen die Bemühungen von Unternehmen und Privaten ein, aus wirtschaftlichen Gründen und Imagegründen, Konflikte und vor allem Rechtsstreite in seiner Entstehung und seinem Verlauf zu verhindern. Gerade ein Streit zwischen Vermieter und Mieter um Schimmelpilz zeigt dies deutlich.

Der Rechtsstreit um den Schimmelpilz in der Wohnung

Im Vergleich mit anderen Ländern kann man dem deutschen Zivilprozess nach wie vor auch gute Seiten abgewinnen. In der internationalen Studie "The World Justice Projekt" erreichte der deutsche Zivilprozess unter weltweit 66 Staaten bzw. europaweit unter 12 Staaten Platz 2 hinter Norwegen. Untersucht wurde verschiedene Kriterien wie Laufzeit, Unabhängigkeit, Kosten-Nutzen-Relationen. http://worldjusticeproject.org/sites/default/files/wjproli2011_0.pdf.

Redet man mit Bürgern einmal offen, so wird aber auch Kritik an Prozessen vor den staatlichen Gerichten geäußert (vgl. Gralla/Sundermeier, BauR 2007, 1961, 1965 f, Schröder, Die statistische Realität des Bauprozess, NZBau, 2008, 1 ff). Bei Schimmelpilzprozessen zeigt sich besonders, dass Aufwand und Ertrag für beide Parteien in einem sehr ungünstigen Verhältnis stehen.

Paragraphen3

Rechtliche Grundlagen im Schimmelpilzprozess

Der Vermieter kann häufig vor den Gerichten wegen Schimmelpilzbefall erfolgreich in Anspruch genommen werden. Das Mietrecht sieht für den Vermieter eine strenge Haftung für jeden Sachmangel vor, also bereits immer dann, wenn die tatsächliche Beschaffenheit der Wohnung von der Sollbeschaffenheit abweicht, §§ 534 ff. BGB. Zeigt sich in der Wohnung Schimmelpilz so muss der Vermieter beweisen, dass das Gebäude den allgemeinen Regeln der Bautechnik entspricht, wie die häufig letztinstanzlich tätigen Landgerichte betonen. Seiner Haftung kann der Vermieter letztlich nur entgegnen, wenn er in einem gerichtlichen Schimmelgutachten beweist, dass sein Gebäude in Ordnung ist und der Schimmel davon herrührt, dass der Mieter nicht richtig lüftet. Der Vermieter ist daher gezwungen, hohe Vorschüsse für Rechtsanwalt, Gericht und Gutachten zu zahlen. Nach den Gebührenordnungen entstehen bei einem typischen Streitwert von 6000,- € nur für Anwälte und Gericht in der ersten Instanz bereits rund 2650,- €. Hinzuzurechnen sind die Gutachterkosten. Eine einfache Kostenrechnung für einen typischen Fall lautet dabei: Einigen sich die Parteien nach einem Gutachten, das beispielweise 1.500,- € kostet, vor Gericht ihr Mietverhältnis aufzulösen und die Kosten gegeneinander aufzuheben, so zahlt jede Partei rund 2.400,- €.

Verhandlungslösung

Bevor ein formelles Verfahren, also etwa der Schimmelpilzprozess, eingeleitet wird, kommt es fast ausnahmslos zu einem persönlichen oder schriftlichen Kontakt der Parteien. Dazu gehört etwa die vorgerichtliche anwaltliche Schimmelpilzanzeige des Mieters. Häufig wird die Möglichkeit, den Konflikt mit einem Gespräch zu bereinigen, nicht oder nur halbherzig wahrgenommen. Persönlich oder auch auf schriftlichem Wege können die Vertragsparteien einen Vergleich nach § 779 BGB schließen, der ihre Rechte und Pflichten weitgehend bindend bestimmt. Kommt es zum Schimmelpilzbefall in der Wohnung, können die Parteien den Konflikt schnell und kostengünstig beenden, in dem sie eine etwa eine umfangreiche Bausanierung vornehmen oder eine Lüftungsmaßnahme vereinbaren. Verschwindet dann der Schimmel, ist auch der Konflikt und seine Kosten erledigt.

Schimmelpilz-Mediation

Während im Zivilprozess wie auch im schiedsgerichtlichen Verfahren ein Richterspruch oder auch ein normorientierter Vergleich erfolgt, ist in der Mediation Ziel eine Konfliktregelung durch die beteiligten Streitparteien selber. Der Mediator entscheidet nicht, sondern hilft den Parteien, einen eigenverantwortlichen, autonomen Konsens zu erarbeiten. An der Mediation können nicht nur Kläger und Beklagter, sondern weitere betroffene Parteien, etwa Subunternehmer oder der Versicherer, mitwirken. Mediation beruht auf wissenschaftlichen Methoden, dem sog. Harvard Konzept. Das Verfahren der Mediation hat sich ohne Zweifel in diplomatischen Konflikten, aber auch in Tarifverhandlungen bewährt. Erste Grundlage ist die Freiwilligkeit und Vertraulichkeit, d.h. Mediation ist nicht öffentlich und findet auch nur statt, wenn die Parteien dies wollen. Der Mediator ist neutral, entscheidet nicht, sondern sorgt dafür, dass die Parteien mittels eines Gespräches, eine für beide Parteien interessengerechte Lösung finden und nimmt schließlich die gefundene Regelung auf. Ziel ist eine sog. Win-Win-Lösung, die wiederum voraussetzt, dass die Konfliktparteien von ihren im Zivilrechtsstreit formulierten Positionen wegkommen und sich ihren eigentlichen, hinten den Positionen liegenden Interessen zuwenden. Das neue Mediationsgesetz regelt die Neutralität, die Verschwiegenheit, die Vollstreckung sowie die Anforderungen an sog. zertifizierte Mediatoren. Außerdem hat sich der Gesetzgeber für das Güterichterverfahren und damit gegen die Mediation durch Richter (bisherige gerichtsinterne Mediation) entschieden.

Eine erfolgreiche Mediation ist preiswerter und schneller als ein gerichtliches Verfahren, weil Rechtsmittelkosten und die Vergütung für Sachverständige nicht anfallen. Außerdem bleiben persönliche Verletzungen aus, was etwa im Erb- und Familienrecht ein großer Vorteil ist, aber auch dann, wenn die Parteien nach dem Streit weiter zusammenarbeiten wollen oder müssen.

In Schimmelpilz-Mediationen ungelöst ist die Frage der bautechnischen und baubiologischen Sachkunde. Die Mediatoren ziehen Sachverständige nicht von sich aus bei, so dass sich die Parteien vor einem Vergleich, der den technischen Gegebenheiten nicht entspricht, nur dadurch schützen können, dass sie selber einen Sachverständigen beauftragen und die Kosten dafür tragen.  Das Mediationsverfahren kann ein Verhandlungsmachtgefälle kaum ausgleichen. Eine gute Lösung für Schimmelpilzkonflikte kann die Shuttle-Mediation sein, die bei rechtsschutzversicherten Mietern nach den Versicherungsbedingungen z.T. auch kostenfrei für den Vermieter bleibt.

Auch gerade ein einvernehmlicher Einbau von Lüftungsinstrumenten/Lüftungshilfen dürfte in der Mediation geeignet sein, den Schimmelpilz-Konflikt zu beenden.

Schlichtung

Auch eine Schlichtung ist ein in Konflikten international und national erprobtes Verfahren. Besonderheit ist, dass der Schlichter die Sache mit den Parteien kurzfristig verhandelt und dann eine Entscheidung mit Empfehlungscharakter trifft, der dann erst mit der Annahme durch beide Parteien verbindlich wird. Solange die Schlichtung nicht gescheitert ist, kann im Regelfall eine Klage nicht wirksam erheben werden. Sinnvoll ist es, wenn der Schlichter selber Techniker ist. Ist der Schlichter Jurist, sollte er einen Sachverständigen hinzuziehen, wenn nicht beide Parteien bereits über ausreichenden Sachverstand verführen. Auch Schlichtungen schlagen Schimmelpilzprozesse unter Kosten- und Dauergesichtpunkten, wenn sie erfolgreich sind. Bestimmte Verbände aber auch einzelne Sachverständige prüfen, ob die als Schlichter beispielsweise in Schimmelpilzkonflikten tätig werden.

Zusammenfassung

Es gibt eine ganze Reihe von Lösungsmethoden in einem rechtlichen Konflikt, wenn es um Schimmelpilz geht. Alle Beteiligten sollten aber die mit dem Prozess einhergehenden Probleme und Kosten sehen und Alternativen beachten. Am sinnvollsten dürfte es immer sein, einen Konflikt um Schimmelbefall in der Wohnung zu vermeiden. Liegt der Schimmelbefall an fehlerhafter Lüftung, so kann der Vermieter einen Schimmelpilzkonflikt mit einer sinnvollen Lüftungstechnik vermeiden und damit Kosten und Ärger sparen.

Es soll aber auch ausdrücklich darauf hingewiesen werden, dass dieser Artikel keinen Anspruch auf Vollständigkeit und Richtigkeit aller aufgeführten Punkte geben kann, da sich die Rechtslage laufend anpasst und hier sicher keine juristische Beratung erfolgen kann und darf! 

KONTAKT
Georg Meyer
Geschäftsführer

www.schimmelprotektor.de co/
Klimagriff GmbH
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42657 Solingen

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